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被離婚限購令“擊中”,是否需要向賣方承擔違約責任

作者:行政部 範臘妮  瀏覽次數:169  時間:2021-02-22 10:36:40

近期,上海房管局等八部門緊急出台《關於促進本市房地產市場健康發展的意見》(以下稱“樓市調控新政”),主要是針對通過假離婚突破限購的問題,以及調整增值稅征免年限。將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。樓市調控新政的出台,必然會有部分買賣雙方受到樓市調控新政的影響:一是離婚不滿3年就購房的;二是個人出售已購住房已滿2年不滿5年的。本文今天主要談談對離婚不滿3年就購房法律風險。 本次樓市調控新政第三條明確規定:“夫妻離異的,任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算”。此條新規,導致離婚不滿3年的購房人,可能會麵臨兩種結果:
其一是被限購,導致已簽訂的買賣合同或定金合同無法繼續履行;
其二是未被限購,可能首套房變成二套房,導致不能足額貸款。
 

1、被限購導致合同無法繼續履行的法律風險 樓市調控新政出台後,導致被限購的原因可能有三種情況:一是買賣雙方均無遲延履行合同行為,由於新政出台,導致買方被限購;二是買方遲延履行合同,新政出台後買方被限購;三是賣方遲延履行合同,新政出台後買方被限購。 不過筆者認為,無論是上述哪種情況,均應視為因不可歸責於雙方事由導致合同無法繼續履行,在合同解除時,作為賣方應退還購房款或定金給買方。除非合同的一方當事人已存在根本違約或合同約定解除權出現,而導致另外一方已享有單方麵合同解除權的除外。 

首先,住房限購政策在性質上具有公共政策的性質,客觀上會對房屋買賣合同能否繼續履行造成重大影響。對於合同訂立後由於住房限購政策的實施致使買方長時間無法辦理房屋過戶登記的,買方無法取得房屋的產權,致使房屋買賣的目的落空,原則上屬於因不可歸責於雙方當事人的原因導致合同目的無法實現,作為當事人均可要求解除合同的。 其次,即便是賣方或買方在新政出台前延期履行義務,而導致買方受到樓市調控新政的規製,個人認為,一方逾期履行義務一般僅導致合同逾期履行,並非導致合同根本無法履行,導致合同無法繼續履行的是被新頒布的樓市調控新政所限購,故合同根本無法履行並不能歸責於買賣雙方任何一方。當然,一方遲延履行合同義務,已經導致另外一方享有合同解除權的除外。 
最後,若因解除合同導致雙方利益失衡的,應該適當補償相對方的損失。由於限購政策導致利益失衡的,往往是合同簽訂後房價大幅上漲的情況下引起的,比如上海的動遷安置房,一般限製交易過戶時間是3年,往往有很多動遷安置人(賣方)在拿到產證後就賣房,約定3年後再辦理過戶手續,若此時買方被限購,則有可能導致利益嚴重失衡,應根據當事人的過錯、獲益情況及相關政策調整等客觀因素酌情予以利益平衡。往往法院會適當支持買方要求賣方給予適當的補償,人民法院也予以支持,例如:上海市第一中級人民法院2019)滬01民終5338號民事判決就支持買方因限購政策導致買賣合同無法繼續履行的情況下,判決賣方給予買方一定的經濟補償。
因此,在樓市調控新政出台後,離婚不滿3年的購房人被限購,導致合同無法繼續履行,作為雙方均可依法解除房屋買賣合同,當然,若解除合同導致一方利益嚴重失衡,可以要求相對方給予一定的經濟補償。 
2、導致不能足額貸款的法律風險 由於樓市調控新政規定,從離異之日起3年內購買商品住房的,按離異前家庭總套數計算,那麽,離婚不滿3年就購房的,很大概率首套房變二套房,給這類購房人帶來巨大的法律風險。 原本離婚後,若名下無房,曾經也未曾貸款購房,再購房時,將按照首套房計算,本次調控政策出台後,將離婚前家庭的房產納入計算,意味著首套房可能秒變二套房。目前的貸款政策是購買首套房最高可以貸款7成,而購買二套房最高隻能貸款3成,對於上海動輒上千萬的房產來說,中間有幾百萬的差距,必然會導致準備通過足額貸款的購房人無力支付購房款,從而導致合同無法繼續履行。 那麽,這部分購房者是否可以解除《房屋買賣合同》以及是否需要向賣方承擔違約責任? 目前,在買賣合同中雙方往往簽有貸款不足部分,由買方現金補足條款,但是買方在新政出台後,貸款成數的巨大變化,確實嚴重影響其履約能力,房屋買賣合同事實上已不可能繼續履行,在司法實踐中允許買方依法解除合同。但是,作為買方仍然需要承擔違約責任。 在房屋買賣合同中,買方以支付購房款為對價取得所有權,賣方以讓渡所有權為代價獲得購房款,銀行貸款僅係買方支付購房款的方式之一,樓市調控政策,隻是影響貸款額度,並未提高買方應負擔的購房款數額。由於買賣雙方通常在買賣合同中約定貸款不足部分,由買方在過戶前現金補足條款,故貸款額度不足或無法獲得貸款時,應及時補足相應的購房款,因此,買方以何種方式籌集購房款,應係訂立買賣合同時可以預見的商業風險,尚不屬於合同事實上無法履行的理由。故,在買方以無法足額貸款為由,要求解除房屋買賣合同時,其實已經構成違約,另鑒於買方無力繼續履行合同,一般要求解除合同的情況下,法院通常予以準許,但需要對此需要承擔相應的違約責任。例如,上海市第一中級人民法院(2017)滬01民終11908號裁判文書中就明確“朱德仕現以購房貸款政策變更致貸款成數不足為由拒絕履行合同,構成違約。 至於違約金,司法實踐中一般會兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,根據公平原則和誠實信用原則予以衡量。 因此,在房屋買賣時,由於房屋調控政策出台有可能成為常態,尤其是在房價上漲的時候,隨時都有可能出台調控政策,作為買方要有足夠的預見性,在簽訂房屋買賣合同時應將可能出台的樓市新調控政策帶來的影響,寫入合同條款,避免銀行貸款政策突然變化,不能足額貸款情況下,而承擔違約責任。  (特別說明:本文僅針對二手房買賣作出相應的法律分析)
結束語


樓市調控可能成為常態,在動輒上千萬的房屋買賣交易中,為避免糾紛,建議在房屋買賣時聘請專業律師提供專業法律服務,以免在房屋交易中受損。

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