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最高法:地下車庫(人防工程)所有權不得轉讓,但使用權可依法轉讓!

作者:行政部 範臘妮  瀏覽次數:224  時間:2021-02-22 10:37:42

正  文

【裁判要旨】地下車庫兼具有人防工程性質,其所有權屬於國家,依法不得轉讓,地下車庫的使用權可以轉讓流通。開發商對地下車庫(人防工程)依法享有使用權,其與購房人簽訂《商品房買賣合同》,將地下車庫的使用權進行轉讓,並不違反法律強製性規定。購房人應當知曉法律法規中關於地下車庫(人防工程)所有權不得轉讓的規定。開發商未在《商品房買賣合同》中專門對此作出提示及表述,並不構成刻意隱瞞和欺詐。開發商將地下車庫使用權對外轉讓,並未損害國家利益。法院認定《商品房買賣合同》合法有效,並無不當。購房人提出開發商構成欺詐,其行為損害國家利益的申請再審理由,沒有事實和法律依據,不予采信。


中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書(2020)最高法民申4493號
再審申請人(一審原告、反訴被告,二審上訴人):欒德剛,男,1967年2月19日出生

被申請人(一審被告、反訴原告,二審上訴人):吉林鐵信集團有限責任公司

被申請人(一審被告、二審被上訴人):吉林市吉化集團隆飛建築安裝有限責任公司

再審申請人欒德剛因與被申請人吉林鐵信集團有限責任公司(以下簡稱鐵信公司)、吉林市吉化集團隆飛建築安裝有限責任公司(以下簡稱隆飛公司)商品房銷售合同糾紛一案,不服吉林省高級人民法院(以下簡稱二審法院)作出的(2019)吉民終127號民事判決,向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查,現已審查終結。


欒德剛申請再審稱,(一)雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》從合同名稱、約定的購房單價等內容均表明轉讓權利的性質為地下車庫、社區用房及商鋪的所有權,二審法院以雙方當事人對於轉讓地下車庫和社區用房的權利性質沒有明確約定為由,認定雙方當事人合意轉讓的標的物為地下車庫和社區用房的使用權,沒有證據支持,認定事實錯誤。(二)因欒德剛無法取得地下車庫和社區用房的產權,其購買地下車庫及社區用房均無法享有價格上漲的溢價收益,不能對外抵押融資,租金收益不能覆蓋利息成本,存在虧空。(三)地)地下車庫具有人防工程性質於國家財產,不能轉讓出售,鐵信公司未向欒德剛告知地下車庫和社區用房不得出售、不能辦理產權的權利瑕疵,將“社區辦公用房”表述為“社區商業用房”,構成合同欺詐。鐵信公司擅自出售國有資產,損害國家利益。《商品房買賣合同》中關於轉讓地下車庫和社區用房的約定內容無效。(四)雙方當事人在《商品房買賣合同》中約定的違約金條款已被《補充協議》刪除,鐵信公司喪失請求欒德剛支付違約金的權利基礎。綜上,欒德剛依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規定申請再審。


鐵信公司提交書麵意見稱,(一)雙方當事人在訂立合同時,明確約定了“具備能夠辦理產權條件時,甲方協助乙方辦理產權手續,所需費用全部由乙方承擔”,在不能辦理地下車庫和社區用房產權時,欒德剛購買的是使用權。地。地下車庫僅能出售使用權不能辦理產權是眾所周知的事實信公司未在合同中明確指出這一點並不構成欺詐。鐵信公司已完全履行合同義務。(二)欒德剛購買社區用房、商鋪及地下車庫的目的是出租給國藥控股吉林市醫藥公司做經營場所及藥品倉庫使用,欒德剛本人即是該醫藥公司的總經理,欒德剛以個人名義購買上述商鋪、社區用房及地下車庫後全部出租給醫藥公司,一直使用至今,合同目的已經實現。(三)欒德剛購買地下車庫後向吉林市規劃局申請將車庫性質變更為倉庫,並以該倉庫為擔保,向銀行申請辦理了抵押貸款,可見地下車庫可以交易流轉。

本院認為,本案為商品房銷售合同糾紛。根據欒德剛的申請再審理由,本案審查的重點為《商品房買賣合同》中約定的轉讓地下車庫及社區用房的權利性質及該合同的效力。


關於《商品房買賣合同》中約定的轉讓地下車庫及社區用房的權利性質問題。對合同轉讓標的物的認定,應結合合同文本及雙方當事人的真實意思綜合考慮。《商品房買賣合同》並未明確約定轉讓的標的物為地下車庫和社區用房的所有權,不能僅以合同名稱為《商品房買賣合同》,認定合同中約定轉讓的對象為地下車庫和社區用房的所有權。由於地下車庫和社區用房均無法辦理產權,不屬於商品房,雙方當事人對此均應明知,雙方當事人的真實意思應為轉讓地下車庫和社區用房的使用權。原審法院認定雙方在《商品房買賣合同》中約定轉讓的對象為地下車庫和社區用房的使用權,並無不當。欒德剛關於雙方在《商品房買賣合同》中約定轉讓的權利性質為地下車庫和社區用房的所有權的申請再審理由,沒有事實和法律依據,本院不予采信。


關於《商品房買賣合同》的效力問題。因地下車庫兼具有人防工程性質,其所有權屬於國家,依法不得轉讓,但地下車庫的使用權可以轉讓流通。吉林市人民防空辦公室已對案涉地下車庫(人防工程)出具《結建人防工程防護質量竣工驗收確認書》,載明防護質量合格,並已按規定辦理竣工檔案移交,準許使用。鐵信公司對案涉地下車庫(人防工程)依法享有使用權,其與欒德剛簽訂《商品房買賣合同》,將地下車庫和社區用房使用權轉讓給欒德剛,並不違反法律強製性規定。


欒德剛應當知曉法律法規中關於地下車庫(人防工程)所有權不得轉讓的規定。鐵信公司未在《商品房買賣合同》中專門對此作出提示及表述,並不構成刻意隱瞞和欺詐。《中華人民共和國人民防空法》第五條規定國家鼓勵企業事業單位投資建設人防工程,人防工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。法律並未禁止人防工程使用權的轉讓。人防工程平時由使用權人管理使用,戰時人防工程的使用權人有義務確保人防工程用於人民防空的需要。鐵信公司將地下車庫使用權對外轉讓,並未損害國家利益。原審法院認定《商品房買賣合同》合法有效,並無不當。欒德剛提出的鐵信公司構成欺詐,其行為損害國家利益的申請再審理由,沒有事實和法律依據,本院不予采信。


《補充協議書》僅就《商品房買賣合同》進行補充說明,並未約定變更或廢除《商品房買賣合同》中約定的違約金條款,不能僅以《補充協議書》中未列明違約金條款,即否定《商品房買賣合同》中約定的違約金條款的效力。原審法院認定《商品房買賣合同》中約定的違約金標準過高,已酌情將違約金調低至利息損失的30%。欒德剛主張鐵信公司已喪失違約金請求權的申請再審理由,不能成立,本院不予采信。


綜上,欒德剛的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款和《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規定,裁定如下:


駁回欒德剛的再審申請。


審   判   長  宋春雨

審   判   員  丁俊峰

審   判   員  張 娜

二〇二〇年十一月十一日

法 官 助 理    周   瑞

書   記   員    張   舒



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