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最高法院公報案例:買房人可以同時向開發商主張逾期交房和延期辦證的違約責任

作者:行政部 範臘妮  瀏覽次數:213  時間:2021-02-22 10:38:56

正  文

來源 | 《最高人民法院公報》2016年第11期


裁判摘要:商品房買賣中,開發商的交房義務不僅僅局限於交鑰匙,還需出示相應的證明文件,並簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房逾期辦證違約責任,但同時又約定開發商承擔了逾期交房的責任之後,逾期辦證的違約責任就不予承擔的,應認定該約定屬於免除開發商按時辦證義務的無效格式條款,開發商仍應按照合同約定承擔逾期交房、逾期辦證的多項違約之責。

當事人: 原告:周顯治,男,住浙江省餘姚市。 原告:俞美芳,女,住浙江省餘姚市。 被告:餘姚眾安房地產開發有限公司,住所地:浙江省餘姚市城區勝山西路。 原告周顯治、俞美芳因與被告餘姚眾安房地產開發有限公司(以下簡稱眾安公司)發生商品房銷售合同糾紛,向浙江省餘姚市人民法院提起訴訟。
案情簡介: 2012年,原告與開發公司簽訂商品房買賣合同,約定了逾期交房及逾期辦證違約金,同時約定“若出賣人逾期交房並承擔了逾期交房違約責任的,則出賣人承諾取得土地、房屋權屬證書的時間相應順延,順延期限與商品房交付的逾期期限相同”。交房日期屆滿前,開發公司與原告簽署《雙方同意書》:“經本人與開發公司協商一致,本人按照合同約定時間配合辦理相關交房工作,以便按期辦理相關產證等手續,但不領取X幢X號鑰匙等物料”。嗣後,開發公司以原告無正當理由不予以配合交房工作係明顯違約行為,其不應承擔逾期交房及逾期辦證義務。
浙江省餘姚市人民法院一審認為: 本案的爭議焦點:一是涉案房屋的交付;二是違約責任的承擔。 本案中,原告周顯治、俞美芳與被告眾安公司簽訂的《商品房買賣合同》係雙方當事人真實意思表示,屬有效合同,對當事人具有法律約束力。雙方當事人應按照約定全麵履行自己的權利義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。 
一、涉案房屋的交付。 最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十一條規定:對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。 依據原告周顯治、俞美芳與被告眾安公司雙方所簽訂的《商品房買賣合同》的約定,“出賣人應當在2012年12月31日前,將符合各項條件的商品房交付買受人使用;商品房達到交付使用條件後,出賣人應當書麵通知買受人辦理交付手續,雙方進行驗收交接時,出賣人應當出示本合同第九條規定的證明文件,並簽署房屋交接單,在簽署房屋交接單前,出賣人不得拒絕買受人查驗房屋,所購商品房為住宅的,出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,買受人有權拒絕交接,由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。” 被告認為依據二原告出具的《雙方同意書》,被告已就房屋交房情況向原告作了明確說明,原告已經知曉被告無須再在2012年12月31日前另行書麵通知原告辦理交房手續。 二原告在該《雙方同意書》上言明“經本人與眾安公司協商一致,本人按照合同約定時間配合辦理相關交房工作,以便按期辦理相關產證等手續,但不領取X幢X號鑰匙等物料”。 該文字表述並沒有包含被告無須書麵通知原告方辦理房屋交付手續的意思表示,隻是原告表明願意按照合同約定的時間配合被告辦理相關交房工作,即並未免除被告的書麵通知以及簽署交接單等義務,因此商品房達到交付使用條件後,被告仍應當按照合同的約定以書麵的方式通知原告方辦理房屋交付手續,雙方進行驗收交接,並簽署房屋交接單等,且不僅僅局限於“領取X幢X號鑰匙等物料”。 被告辯稱原告在該《雙方同意書》上已向被告承諾將於約定日期即2012年12月31日前配合被告辦理相關交房手續,以便按期辦理產權手續,現原告無正當理由不予以配合交房工作是明顯違約行為,但被告未向法院提供證據以證明確係原告不配合導致被告無法完全交房。且在2013年9月23日,原告就X幢X號房產的有關車庫、地下室、進戶門、陽台等方麵的質量瑕疵問題至被告處交涉,被告方的工作人員在《悅龍灣X幢X號房產所在問題》上進行了說明,並提出整改意見(在2013年10月5日前整改完畢)。 可見,雙方事實上也認可涉案房屋尚未具備交付條件,該房屋亦未實際轉移給原告方占有使用。同時,依據二原告在該《雙方同意書》上的承諾“本人承諾願意在2013年6月30前將X幢X號作為眾安公司工程部辦公使用待期滿後於2013年7月1日將房屋鑰匙等相關物料重新交接,如不能如期交付按商品房買賣合同第十條逾期交房的違約責任來處理,房屋內部恢複合同交房標準,特此承諾”,可推斷出原告方同意將涉案房屋延遲至2013年7月1日交付。 綜合分析上述情況,法院認定被告尚未依照約定將涉案房屋交付給原告方,故被告的逾期交付行為已構成違約。
二、違約責任的承擔。 1.原告俞美芳、周顯治認為被告眾安公司應當承擔逾期交房和逾期交付房產證、土地證的違約責任;被告認為被告已經於2013年3月9日取得涉案房屋所有權證,於2013年3月25日取得土地使用權證,上述均屬於合同約定2013年3月31日之前,隻有在買賣雙方辦理完畢交房手續後上述權證才可以過戶到原告名下,因原告原因導致產權證無法過戶,即使認定被告逾期交房,那麽逾期交房屋權屬證書時間應當相應的順延。 首先,《商品房買賣合同》載明:“出賣人負責辦理土地使用權初始登記,取得《土地使用權證書》或土地使用證明,出賣人負責申請該商品房所有權初始登記,取得該商品房《房屋所有權證》,出賣人承諾於2013年3月31日前,取得前款規定的土地、房屋權屬證書,交付給買受人”。 該內容明確被告應當於2013年3月31日前取得土地、房屋權屬證書,並交付給原告方,而不能理解為被告自身於2013年3月31日前取得《土地使用權證書》、《房屋所有權證》的初始登記,否則無法確定原告方何時才能取得房地產權證 (將房產從被告公司轉移登記過戶至原告個人名下),現被告已逾期交付房地產權屬證書,顯然與此相悖,被告亦未提供證據證明係可歸責於原告方的原因導致逾期交付房地產權屬證書。 其次,依照合同約定,被告負有按時交房與按時交付權屬證書的義務。 現被告以合同中的條款(附件八補充協議第6條第2款)“若出賣人逾期交房並承擔了逾期交房違約責任的,則本合同第十六條中出賣人承諾取得土地、房屋權屬證書的時間相應順延,順延期限與商品房交付的逾期期限相同等”為由,認為即使認定被告逾期交房,那麽逾期交房屋權屬證書時間也應當相應的順延。 根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條規定:采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,並采取合理的方式提清對方注意免除或者限製其責任的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明;格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的,或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效。 附件八補充協議第6條第2款係被告方提供,其內容顯然置原告方的利益於不顧,導致其權益處於不確定狀態,免除了被告按時交付房地產權屬證書的義務,應當為無效的格式條款,故被告不能因為雙方有此條款的約定而免除其逾期交付權屬證書的違約責任。 2.二原告要求被告支付逾期交房的違約金以及逾期交付權屬證書的違約金;被告餘姚眾安房地產開發有限公司認為,即使認定構成違約情況下懇請按照法律規定適當減少違約金。 最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十六條規定:當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。 從雙方訂立《商品房買賣合同》的目的來看,二原告與被告之間關於逾期交房和交付房地產權屬證書的違約金約定更具懲罰性質 (懲罰性違約金),換言之,是合同雙方對於違約所約定的一種製裁。 二原告已按照合同約定將購房款5162730元全部支付給被告,為防止被告怠於履行其合同義務,敦促其及時履行交付房屋和交付房地產權屬證書的義務,違約金仍應按照合同約定計算。
二原告訴請被告立即履行2013年9月23日出具的《悅龍灣X幢X號房產所在問題》維修單確定的維修義務,維修結果應與圖紙相符,達到國家標準,其實質在於要求被告按約及時交付房屋。 綜上,浙江省餘姚市人民法院依照《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條、第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條,最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十一條、第十六條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規定,於2014年5月23日判決: 一、被告眾安公司於本判決生效之日起三十日內向原告周顯治、俞美芳交付餘姚市城區悅龍灣X幢X號房屋; 二、被告眾安公司於本判決生效之日起三十日內向原告周顯治、俞美芳交付餘姚市城區悅龍灣X幢X號房屋的房地產權屬證書(即被告眾安公司辦理餘姚市城區悅龍灣X幢X號房屋的轉移登記過戶手續,辦理過戶所需應當由買方繳納的稅費由原告周顯治、俞美芳承擔); 三、被告眾安公司按原告周顯治、俞美芳已付購房款5162730元從2013年7月1日起按日萬分之二向原告方支付逾期交房違約金至實際交付房屋之日止(2013年7月1日至2014年1月1日,違約金為191021.01元); 四、被告眾安公司按原告周顯治、俞美芳已付購房款5 162 730元從2013年4月1日起按日萬分之三向原告方支付逾期交付房地產權屬證書違約金至本判決生效之日止(2013年4月1日至2014年1月1日,違約金為425925.23元); 五、駁回原告周顯治、俞美芳的其他訴訟請求。 以上款項限在本判決發生法律效力後十日內付清。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案案件受理費11 828元,減半收取5914元,保全費4770元,合計10 684元,由原告周顯治、俞美芳承擔2473元、被告餘姚眾安房地產開發有限公司承擔8211元。
眾安公司不服一審判決,向浙江省寧波市中級人民法院提起上訴稱:一審認定事實錯誤,適用法律不當,請求駁回被上訴人的訴訟請求或發回重審。 被上訴人周顯治、俞美芳答辯稱:一審判決認定事實清楚,適用法律正確,請求駁回上訴,維持原判。 浙江省寧波市中級人民法院經二審,確認了一審查明的事實。
浙江省寧波市中級人民法院二審認為: 上訴人眾安公司與被上訴人周顯治、俞美芳簽訂的《商品房買賣合同》係雙方當事人真實意思表示,屬有效合同,雙方應按照約定全麵履行自己的權利義務。 根據雙方所簽訂《商品房買賣合同》的約定,“出賣人應當在2012年12月31日前,將符合各項條件的商品房交付買受人使用;商品房達到交付使用條件後,出賣人應當書麵通知買受人辦理交付手續,……。”說明上訴人應當書麵通知被上訴人辦理交付手續;而依據被上訴人出具的《雙方同意書》,被上訴人會按照雙方約定的時間配合辦理交房手續,故上訴人無需在2012年12月31日前另行書麵通知被上訴人辦理交房手續。 但根據雙方在2013年9月23日就涉案房產有關車庫、地下室、進戶門、陽台等方麵存在的質量瑕疵問題的說明及一直未對存在問題的整改作出結論情況看,雙方至今並未解決交房問題,上訴人存在逾期交房的違約行為。 對於《商品房買賣合同》中約定的“出賣人負責辦理土地使用權初始登記,取得《土地使用權證書》或土地使用證明,出賣人負責申請該商品房所有權初始登記,取得該商品房《房屋所有權證》,出賣人承諾於2013年3月31日前,取得前款規定的土地、房屋權屬證書,交付給買受人”,明確了上訴人應當於2013年3月31日前取得土地、房屋權屬證書,並交付給被上訴人,而不能理解為上訴人自身於2013年3月31日前取得《土地使用權證書》、《房屋所有權證》的初始登記,否則無法確定被上訴人何時才能取得房地產權證書(將房產從上訴人公司轉移登記過戶至被上訴人名下),現上訴人已逾期交付房地產權屬證書,應當承擔違約責任。 至於附件八補充協議第6條第2款關於“若出賣人逾期交房並承擔了逾期交房違約責任的,則本合同第十六條中出賣人承諾取得土地、房屋權屬證書的時間相應順延,順延期限與商品房交付的逾期期限相同”的約定,根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條規定:采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,並采取合理的方式提請對方注意免除或者限製其責任的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明;格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的,或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效。 該補充協議的格式條款係上訴人提供,並沒有采取合理的方式提請對方注意,而其內容顯然對被上訴人利益不利,導致被上訴人權益處於不確定狀態,免除了上訴人按時交付房地產權屬證書的義務,應當為無效。 綜上,浙江省寧波市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項、第一百七十五條,於2014年8月13日判決: 駁回上訴,維持原判。二審案件受理費9969元,由上訴人眾安公司負擔。 本判決為終審判決。

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