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最高院民一庭房屋買賣合同裁判意見12則

作者:行政部 範臘妮  瀏覽次數:437  時間:2020-11-02 10:18:10

正  文

來源:《民事審判指導與參考》第80輯172頁、民事法律參考1.房地產公司在預售商品房時未告知購房人所購房屋內鋪設公共管道,應承擔相應的民事責任
雖然雙方當事人訂立的房屋買賣合同中未約定管道鋪設內容,但是根據《合同法》第 42條第 2 款的規定,在訂立合同中一方故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況的,給對方造成損失的, 應當承擔賠償責任的規定,房地產公司遇到那個承擔相應的賠償責任。關於賠償數額的確定,可以考慮房地產公司應告知而未告知,導致李某多支出的交易費用或者給李某造成的損失部分。來源:《民事審判指導與參考》第34輯第90頁
2.具備商品房買賣實質性要件的合同,不能認定為預約合同
根據最高法院《關於商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第 2 條、第 5 條的規定,當事人簽訂《購房合同》後,如果具備了商品房買賣合同的主要條件,且其他內容不違反國家法律、性質法規規定的,應當認定為商品房買賣合同。來源:《民事審判指導與參考》第36輯第121頁
3.商品房買賣司法解釋第六條規定的主要義務應當如何理解
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第 6 條第 2 款規定:“當事人約定以辦理登記備案手續為商品房生效條件的,從其約定,但是當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。”根據《合同法》鼓勵交易、盡可能使合同生效的精神,以及當事人在簽訂合同後履行合同時的真實意思表示,不能將該條款規定的履行“主要義務”簡單理解為履行全部義務中的大部分,而首先應當從合同約定的義務的性質進行分析,其次應從合同約定的內容進行考量,最後應當綜合考慮以上情況以及履行的數量等因素進行認定。來源:《民事審判指導與參考》第37輯第174頁4.房屋抵押權存續期間,出賣人(抵押人)未經抵押權人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行
房屋抵押權存續期間,出賣人(抵押人)未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的,不影響房屋買賣合同效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務的,致使出賣人無法辦理房屋所有權轉移登記,買受人可以請求解除合同,。買受人同意並能夠代為清償債務消滅抵押權的,抵押權人應當協助辦理抵押登記注銷登記,出賣人應當在抵押權消滅後為買受人辦理房屋所有權轉移登記手續。來源:《民事審判指導與參考》第45輯第130頁
5.買受人能否解除受限購政策影響的房屋買賣合同
房屋買賣合同簽訂後,當事人卻因住房限購政策的實施不能辦理房屋所有權變更登記的, 買受人如請求解除合同,並要求出賣人返還所受的購房款或者定金的,人民法院對其請求可予以支持。來源:《民事審判指導與參考》第50輯第120頁
6.房屋登記權利人出賣共同房屋不符合法律規定或者合同規定的條件的合同效力問題
出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同,出賣登記在其個人名下的房屋,不符合物權法第九十七條關於共有物處分的規定或者當事人另有約定,如果買受人是善意,且買賣合同約定的對價合理,但未辦理房屋所有權變更登記手續的,其他共有人請求確認房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。來源:《民事審判指導與參考》第56輯第128頁
7.出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合法律規定或者共有人其他約定的條件的,買受人請求強製履行房   屋買賣合同的糾紛處理
出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合物權法第九十七條規定的條件或者共有人約定的條件,在房屋買賣合同有效的情況下,買受人請求履行房屋買賣合同,其他共有人不同意出賣該共有房屋,並表示不予協助辦理該房屋權屬變更登記手續的,人民法院應駁回買受人關於繼續履行合同的訴訟請求。來源:《民事審判指導與參考》第57輯第149頁
8.買賣合同尚未履行完結,買受人請求確認其為房屋所有權人的,不屬於物權確認爭議
確認物權以存在物權所有權爭議為前提。買賣合同尚未履行完結,買人請求確認其享有標的物的所有權的,不符合物權法第三十三條的規定的物權爭議,不應納入物權確認之訴。來源:《民事審判指導與參考》第61輯第177頁
9.商品房買賣預約合同與本約合同的區分
在審理商品房買賣合同糾紛中,區分當事人訂立的協議是商品房買賣的預約合同還是本約合同,要結合當事人立約時的真實意思以及法律、司法解釋對於商品房買賣合同形式要件進行綜合判斷,關鍵在於區分合同是否存在法律或者事實上的障礙,導致合同部分條款欠缺或者不確定的情況,如果存在此種情形,一般應認定為預約合同;如果不存在此種情形,無論合同名稱如何,均應當視為商品房買賣合同。來源:《民事審判指導與參考》第67輯第178頁
10.房地產開發企業進人破產程序的,買受人已支付了全部購房款但末完成所有權轉移登記的房屋是否屬於債務人財產及其權利實現順位     
房地產開發企業進入破產程序的,買受人已支付了全部購房款但未完成所有權轉移登記的房屋應認定為債務人財產。支付了全部購房款的消費者買受人就所購房屋對房地產開發企業享有的債權具有特定性和優先性,房地產開發企業應當在破產程序中優先履行商品房買賣合同約定的交付已建成房屋並協助辦理所有權轉移登記的義務,該行為不構成破產法第十六條所稱的無效的個別清償行為。來源:《民事審判指導與參考》74輯
11.商品房買賣預約合同損害賠償責任範圍的認定。
預約合同違約責任損害賠償適用合同法違約責任一般規則,損害賠償責任範圍包括因違約行為造成的全部損失,損失數額難以計算的,應在合同當事人簽訂預約合同可預見範圍內,以損失填補為原則,綜合考慮違約方的過錯程度、守約方的履約情況、合理的成本支出、本約合同機會成本損失以及預約合同內容、簽訂本約意願、客觀障礙、市場風險、政策因素等涉及未簽訂本約合同的原因要件等因素,酌情判定損失數額。來源:《民事審判指導與參考》第79輯143頁。
12.購房人接受未竣工驗收合格房屋時,開發商逾期交房責任的認定規則。
涉及買受人接收未竣工驗收合格房屋情形下的開發商逾期交房責任案件的裁判思路如下:首先,應當認定開發商交付未驗收合格房屋的行為不能構成有效交付,開發商仍應承擔逾期違約責任。其次,在開發商不構成有效交付情形下,須對買受人是否明知房屋未驗收合格之事實予以查明。若買受人明知且同意接收房屋的,視為買受人放棄對開發商逾期交房責任的承擔,故其再以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約責任的,法院應不予支持;反之,若買受人並非明知,則開發商仍應承擔逾期違約責任。最後,對買受人是否明知之舉證責任,應由開發商承擔。



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